CÔNG TY TNHH TM & DỊCH VỤ THIẾT BỊ CÔNG NGHIỆP SÀI GÒN

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS

1. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS là gì?

BMS là viết tắt của cụm từ Building Management System – Hệ thống quản lý tòa nhà. Hệ thống BMS bao gồm hệ thống phần cứng và phần mềm để điều khiển và giám sát toàn bộ hệ thống kỹ thuật trong các tòa nhà cao tầng hiện đại như: hệ thống điện, nước sinh hoạt, điều hòa, thông gió, an ninh, báo cháy, chữa cháy, cảnh báo môi trường…

Thông qua việc can thiệp vào các hệ thống trên, hệ thống BMS có thể hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho việc vận hành/quản lý, tạo ra môi trường thuận lợi nhất cho các sinh hoạt của con người trong tòa nhà.

2. Ứng dụng hệ thống BMS

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các tòa nhà cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều, nhất là tại các đô thị lớn. Nhưng việc quản lý vận hành tòa nhà này chưa bao giờ là điều dễ dàng. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS ra đời để giúp chúng ta thực hiện quá trình này một cách nhanh chóng, hiệu quả và tối ưu hơn. Hệ thống BMS có thể ứng dụng trong việc vận hành hầu hết các mô hình bất động sản như:

• Các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, ngân hàng, công ty bảo hiểm.
• Các tòa nhà hành chính công cộng.
• Các tòa nhà dược phẩm, bệnh viện.
• Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm.
• Các khách sạn, nhà hàng, nhà ăn.
• Các trường đại học, trường phổ thông.
• Các trung tâm điện thoại, giải trí, truyền hình.
• Các nhà máy điện.
• Các sân bay, trung tâm thông tin,…

3. Chức năng của hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS có các chức năng sau:

• Hệ thống điều hòa không khí: BMS giám sát chế độ hoạt động của hệ thống điều hòa, điều chỉnh nhiệt độ điều hòa theo từng khu vực dựa theo cài đặt hoặc tự động điều chỉnh theo điều kiện thực tế của môi trường.
• Hệ thống thông gió: Điều khiển việc bật/tắt, tốc độ hoạt động của hệ thống thông gió theo các chế độ tự động dựa trên tín hiệu các cảm biến, tự động theo lịch, bật/tắt thủ công.
• Hệ thống camera an ninh: Phần mềm quản lý tòa nhà của BMS tiếp nhận tín hiệu, lưu trữ và quản lý các hình ảnh/video được hệ thống camera an ninh ghi lại. Bên cạnh đó, hệ thống còn đưa ra các cảnh báo về chế độ hoạt động của camera.
• Hệ thống điều khiển chiếu sáng: Hệ thống BMS hỗ trợ việc bật/tắt hệ thống đèn tại các khu vực công cộng tự động theo lịch hoặc bật/tắt thủ công thông qua màn hình giám sát mà không cần phải đến tận nơi.
• Hệ thống đo đếm năng lượng: Theo dõi, giám sát và ghi nhận các thông tin về hoạt động tiêu thụ năng lượng của tòa nhà được truyền về. Hệ thống BMS sẽ lưu trữ, xử lý và thiết lập các cảnh báo, báo cáo về tình trạng tiêu thụ năng lượng.
• Thang máy: Bằng cách kiểm soát, theo dõi trạng thái vận hành của thang máy, BMS kịp thời phát hiện và thông báo các vấn đề, sự cố của thang và điều khiển hoạt động của thang mà không cần nhân viên kỹ thuật đến tận nơi.
• Hệ thống điện: Theo dõi, giám sát và ghi nhận các thông tin về hoạt động tiêu thụ năng lượng của tòa nhà được truyền về. Hệ thống BMS sẽ lưu trữ, xử lý và thiết lập các cảnh báo, báo cáo về tình trạng tiêu thụ năng lượng.
• Hệ thống báo cháy: Hệ thống BMS có thể kết nối trực tiếp với hệ thống báo cháy, nắm bắt được tình trạng hoạt động của toàn bộ các thiết bị và cảnh báo của hệ thống báo cháy. Từ đó cung cấp chính xác địa chỉ xảy ra cháy nổ trong tòa nhà.
• Hệ thống cấp nước sinh hoạt: Hệ thống thực hiện việc điều khiển, giám sát chặt chẽ lượng nước trong bể, hệ thống bơm, hệ thống van cấp nước trong tòa nhà, bật tắt máy bơm tổng theo cài đặt tự động hoặc chỉnh tay bởi nhân viên kỹ thuật.

Các chức năng của hệ thống này chính là những công cụ hỗ trợ đắc lực nhất giúp giải phóng sức lao động của con người, nâng cao hiệu quả hoạt động trong việc vận hành quản lý tòa nhà.

4. Cấu trúc hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Cấu trúc hệ thống BMS gồm 4 cấp như hình dưới đây:

4.1. Cấp chấp hành

Cấp chấp hành bao gồm:

• Các thiết bị thu thập dữ liệu (đầu vào) như hệ thống cảm biến, camera, đầu thẻ…
• Các thiết bị vận hành (đầu ra) như quạt, điều hòa, đèn, còi, chuông, loa, máy bơm, van, động cơ…

Thông thường, hệ thống sẽ tiếp nhận dữ liệu từ các thiết bị đầu vào, sau đó các cấp cao hơn sẽ xử lý thông tin, chuyển đổi dữ liệu thành lệnh và thay đổi trạng thái hoạt động của các thiết bị đầu ra tương ứng.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều thiết bị đầu ra được thiết kế rất thông minh với bộ vi xử lý riêng, có thể tự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế mà không cần phải đợi lệnh từ các cấp cao hơn của BMS.

4.2. Cấp điều khiển

Cấp điều khiển thường là các bộ điều khiển như bộ điều khiển kỹ thuật số trực tiếp DDC, bộ điều khiển lập trình PLC, bộ điều khiển tự động hóa khả trình PAC,…

Trong hệ thống quản lý tòa nhà BMS, cấp điều khiển có nhiệm vụ tiếp nhận dữ liệu từ các thiết bị cảm biến đầu vào. Sau đó sử dụng các thuật toán để xử lý các dữ liệu này, chuyển đổi chúng thành lệnh và truyền đạt lại tới các thiết bị thuộc cấp chấp hành.

Đặc tính nổi bật của cấp điều khiển là khả năng thay con người xử lý thông tin một cách nhanh và chính xác nhất, điều chỉnh hoạt động thiết bị thuộc cấp chấp hành phù hợp với điều kiện thực tế mà không cần tới sự can thiệp của nhân viên kỹ thuật.

4.3. Cấp điều khiển giám sát

Cấp điều khiển giám sát chủ yếu là các máy tính PC có màn hình hiển thị màu với vai trò là phương thức giao tiếp giữa hệ thống và các nhân viên vận hành.

Nhiệm vụ của cấp này là hỗ trợ con người trong việc cài đặt các ứng dụng, theo dõi, giám sát và cảnh bảo về các tình huống bất thường thông qua các giao thức như đồ thị dữ liệu, bảng biểu, báo cáo tự động định kỳ,…

4.4. Cấp quản lý

Đây là cấp cao nhất trong cấu trúc của hệ thống quản lý tòa nhà BMS. Cấp này có có thể theo dõi, giám sát, điều hành và ra lệnh cho bất cứ điểm nào trong toàn bộ hệ thống.

Chức năng chính của cấp quản lý là thu thập, lưu trữ và xử lý các dữ liệu như lịch sử dụng năng lượng, chi phí vận hành, lịch sử các cảnh bảo và sự cố phát sinh…. Sau đó, hệ thống tạo ra các báo cáo phục vụ cho quá trình quản lý và khai thác hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật một cách hiệu quả, bền vững.

5. Tính năng hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS được đánh giá cao nhờ sở hữu các tính năng ưu việt sau:

• Hỗ trợ thiết bị thông minh trong phạm vi tòa nhà, đồng bộ các lệnh hoạt động trực tuyến theo thời gian thực. Giúp các nhân viên kỹ thuật có thể vận hành các hệ thống này một cách an toàn, chính xác và hiệu quả.
• Liên kết các hệ thống điện nước, an ninh,… thông qua một giao diện mở có khả năng điều khiển bằng giao thức mạng. Đồng thời đảm bảo các hệ thống này luôn hoạt động và vận hành một cách tối ưu, hiệu quả. Qua đó, đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng, giúp những người sinh sống hoặc làm việc trong tòa nhà luôn cảm thấy thoải mái và tiện nghi.
• Kiểm soát lưu trữ data, tổng hợp, xuất báo cáo dữ liệu cho người dùng dưới nhiều hình thức như biểu đồ, văn bản, bảng thống kê,… thuận tiện cho việc theo dõi, tra cứu của các kỹ sư vận hành.
• Tự động phát hiện các sự cố, đưa ra những tín hiệu cảnh báo chính xác, kịp thời đến đội ngũ vận hành. Góp phần giảm thiểu thiệt hại về người và tài sản khi xảy ra sự cố.
• Theo dõi chất lượng môi trường không khí, điện năng, đường truyền mạng,… Là căn cứ để đội ngũ vận hành điều chỉnh các hệ thống này, giúp tạo ra môi trường làm việc thuận lợi, thân thiện và thoải mái nhất.
• Linh hoạt với khả năng mở rộng, tích hợp cùng các ứng dụng khác. Qua đó mang lại các giải pháp hoàn hảo, giúp nâng cao hiệu quả vận hành của tòa nhà.

6. Điểm vượt trội của hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hệ thống này sở hữu những ưu điểm vượt trội mà rất ít hệ thống quản lý tòa nhà có thể thay thế như:

• Đơn giản hóa vận hành: BMS hỗ trợ chương trình hóa các thủ tục, các chức năng có tính lặp đi lặp lại để vận hành tự động, giảm thiểu khối lượng công việc cho con người.
• Giảm thời gian đào tạo cho nhân viên vận hành: BMS hiển thị các chỉ dẫn trực tiếp trên màn hình cũng như giao diện trực quan của tòa nhà, giúp con người có thể dễ dàng sử dụng.
• Phản ứng nhanh đối với các đòi hỏi của khách hàng và các sự cố: Căn cứ vào dữ liệu được thu thập trong suốt quá trình vận hành, BMS có khả năng tự động điều chỉnh hệ thống kỹ thuật cũng như phát hiện các sai số, sự cố và điều chỉnh. Từ đó tạo ra môi trường sống tốt nhất cho con người trong tòa nhà.
• Giảm chi phí năng lượng: Nhờ tập trung vào việc quản lý, điều khiển tự động, BMS hỗ trợ đắc lực trong việc tiết kiệm năng lượng, qua đó giảm chi phí năng lượng của tòa nhà.
• Quản lý tốt hơn các thiết bị trong tòa nhà nhờ vào hệ thống dữ liệu lưu trữ, chương trình bảo trì bảo dưỡng và hệ thống tự động báo cáo các cảnh báo.
• Linh hoạt trong việc lập trình theo nhu cầu, kích thước, tổ chức và các yêu cầu mở rộng.
• Tích hợp với các hệ thống phần mềm và phần cứng của nhiều hệ thống con khác nhau như: báo cháy, an toàn, điều khiển truy nhập hay điều khiển chiếu sáng. Qua đó cải tiến hệ thống vận hành, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý tòa nhà.

Nhờ những ưu điểm vượt trội này, BMS được đánh giá là một trong những hệ thống quản lý tòa nhà hiệu quả nhất, được đông đảo chủ đầu tư ưa chuộng và sử dụng rộng rãi nhất.

7. Hỏi – đáp về hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hiệu quả hoạt động của hệ thống quản lý tòa nhà BMS ảnh hưởng bởi yếu tố nào?

Trả lời: Hiệu quả hoạt động của BMS phụ thuộc nhiều vào chất lượng và số lượng dữ liệu mà nó nhận được. Bởi lẽ đây chính là căn cứ để hệ thống đánh giá, xử lý và đưa ra các điều chỉnh cụ thể trên hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.

Chi phí triển khai hệ thống quản lý tòa nhà BMS là bao nhiêu?

Trả lời: Giá thành cho việc trang bị một hệ thống BMS đồng bộ cho một tòa nhà là rất cao. Thông thường, chi phí này chiếm từ 10% đến 15% chi phí xây dựng tòa nhà (tuỳ theo mức độ hiện đại của hệ thống BMS triển khai).

Tại sao các tòa nhà nên dùng BMS để quản lý?

Trả lời: BMS hỗ trợ rất đắc lực trong việc nâng cao hiệu quả quá trình kiểm soát và quản lý tòa nhà thông qua việc: giải phóng phần lớn sức lao động của con người nâng cao năng suất lao động cũng như kịp thời phát hiện các sai số và hỏng hóc. Qua đó góp phần bảo đảm sự an toàn của tòa nhà, giảm thiểu chi phí quản lý vận hành. Không chỉ vậy, thông qua việc quản lý và sử dụng hiệu quả việc hệ thống năng lượng trong tòa nhà, BMS còn góp phần giảm thiểu khí thải, bảo vệ môi trường.

Như vậy có thể thấy, BMS là hệ thống hỗ trợ đắc lực trong quản lý và có thể ứng dụng rộng rãi với nhiều mô hình tòa nhà khác nhau. Tuy nhiên, việc vận hành hệ thống này lại đòi hỏi đơn vị quản lý tòa nhà phải có kiến thức và kinh nghiệm chuyên sâu về toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà.